Bahçeşehir, 15 hin 400 konut olarak planlanmıştı. Bugün Ispartakule’den Esenyurt’a kadar olan bölge Bahçeşehir olarak pazarlanıyor. Dekar Yapı’dan Emlak Konut’a kadar markalı konut üreticilerinden bölgeye 19 yeni proje daha geliyor.
Bahçeşehir, Türkiye’nin ilk uydu kenti olarak, 1994 yılında, 4 milyon 703 bin metrekarelik bir alanda, 15 bin 400 konutun oluşturduğu, kişi başına 12 metrekare yeşil alanın düştüğü, bir yerleşim alanı olarak kuruldu. Dünyanın sayılı uydu kent projelerinden biri olarak 1996 yılında Birleşmiş Milletler Habitat II Konferansı çerçevesinde Kurumsal Uygulamalar ve Projeler, 1997 yılında da Kanada’da Yeni Kentsel Yerleşim Anlayışı ödüllerini aldı. Kent dışında ama TEM yolu ile kente kolay ulaşılabilen bir yerleşim alanı olarak planlandı. Bölge, zaman içinde birbiri ardına üretilen yoğun konut projeleriyle planlananın iki katı büyüyerek trafik sorununun arttığı bir yer haline geldi.
Bölge daha da büyüyecek. Ispartakule’den Esenyurt’a kadar olan bölge Bahçeşehir olarak pazarlanırken, Soyak’tan Bizim Evler’e, Dekar Yapıdan Emlak Konut’a kadar markalı konut üreticileri, villadan konuta kadar birbirinden farklı projeler üretiyor. 19 yeni projenin hayata geçmeye hazırlandığı bölgede, Soyak Konforia, Vaditepe Bahçeşehir, Göl Panaroma Evleri ve Eston Şehir Mahallem projeleri, geliştirilen en büyük projeler olarak dikkat çekiyor.
Bahçeşehir-Ispartakule Bölgesi’ndeki konut projelerinde daire metrekare birim fiyatları 2 bin 900 lira ile 7 bin 500 lira aralığında değişiyor. Bölgede son iki yılcla konut fiyatlarında yüzde 19’luk artış yaşandı. Bahçeşehir’deki projeler orta ve üst gelir grubuna, Ispartakule bölgesindeki projeler ise daha çok orta gelir grubuna yönelik projelerden oluşuyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, proje arzının yoğun olduğu bölgenin Üçüncü Köprü güzergahında olması nedeniyle fiyatlarını koruyacağını söylüyor. Bölgede yoğun arz nedeniyle fiyatların kısa vadede yüksek bir artış seyri izlemesini beklemediklerini belirten Maya, “Bölge, ulaşılabilir keyifli bir yaşam sunmasıyla, eğitimli belirli bir kesime hitap ediyor. Ulaşım projelerinin hayata geçmesiyle birlikte 3-5 yıllık süreçte fiyatlarda artış yaşanacaktır. Üçüncü Köprü ile Ispartakule-Bahçeşehir bölgesi Avrupa Yakası’nın Kavacık’ı olacak” diyor.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın başbakanlığı döneminde geliştirilen İstanbul’a İki Yeni Şehir projesinin Avrupa Yakası’ndaki ayağı olan Ispartakule-Kayaşehir aksının bir kısmı böllgede yer alıyor. Bu nedenle de arsa stokunun bol olduğu bölgede birbiri ardına yeni konut projeleri yükseliyor. Gelecek dönemde de varolan arazilerde yeni projeler üretilmesi ve bölgede toplamda 2 milyon nüfuslu bir kent kurulması planlanıyor.
“Proje yoğunluğu ile dikkat çeken Bahçeşehir-Ispartakule hattı. Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı’na yakınlığı ile şanslı. Bölge. Üçüncü Köprü’nün Avrupa Yakası’ndaki Kavacık’ı konumunda. Şu anda proje enflasyonu yaşanan bölge, hızlı tren bağlantısı ve metro gibi ulaşım projelerinin bölgeye ulaşmasıyla orta vadede prim yapacaktır.”
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Bahçeşehir’in 2005 yılından itibaren Ispartakule bölgesi ile beraber ikinci büyük yapılaşma sürecine girdiğini söylüyor. Yazıcı, Emlak Bankası aracılığıyla yapılan toplu konut projelerine bugün Toplu Konut idaresi (TOKİ) ve iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Emlak Konut GYO) aracılığı ile devam edildiğine dikkat çekiyor. Cansel Turgut Yazıcı, “TOKİ ve Emlak Konut GYO, arsalarını, kaynak geliştirme projeleri kapsamında gelir paylaşımı yöntemiyle özel şirketlere ihale ederek değerlendiriyor. Bahçeşehir’in en yüksek noktası olan Ispartakule’de de yepyeni bir kent yaratılıyor” diyor.
“Trafik sorunu yaşanan bölge. 2019 yılında Mahmutbey-Halkalı-Bahçeşehir Metro Hattı’nın faaliyete geçmesiyle rahatlayacaktır. Üçüncü Havalimanı, Üçüncü Köprü ve Avrasya Tüp Geçidi gibi altyapı projelerine yakın konumu ile de şanslı.”
Bahçeşehir’de büyük çaplı bir proje geliştiren Polatyol Grubu’nun yönetim kurulu üyesi Celaleddin Polat, Eston Şehir Mahallem projesiyle sektöre yeni bir soluk getirdiklerini söylüyor. Polat, Eston Şehir Mahallem projesinin, tamamlandığında 1,6 milyon metrekare arazisiyle Avrupa’nın en geniş alana yayılan gayrimenkul projelerinden biri olacağını ifade ediyor. Celaleddin Polat, “Bu projeye çok özendik. Az katlı, yeşille, ağaçla, sosyal yaşamla iç içe bir yaşam hayal ettik. Dünyanın öncü mimarlık ofislerinden biriyle, Swanke Hayden Connell ile çalıştık. Çok özlediğimiz mahalle anlayışını canlandırmaya çalıştık” diyor.
Celaleddin Polat, bölgenin Kuzey Marmara Otoyolu, Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı’nı şehre bağlayan yolların üzerinde yer aldığını, bu projelerin hayata geçmesiyle birlikte trafik sorununun ortadan kalkacağını belirtiyor. Bahçeşehir’e kadar uzanacak metro hattı ile Taksim ve Beşiktaş’a, Marmaray bağlantısı ile de Anadolu Yakası na rahatça ulaşılması bekleniyor. Bahçeşehir’in içinden geçip üçüncü Köprüye bağlanacak olan hızlı tren projesinin hayata geçmesiyle de bölgenin değerlenmesi öngörülüyor.
Bahçeşehir’in yaratım sürecinde aktif rol alan Mesa, geçtiğimiz yıllarda bir projesini, bölgedeki proje yoğunluğu nedeniyle yapmaktan vazgeçmişti. Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Mesa olarak bölgedeki bir arazilerini geçtiğimiz yıllarda sattıklarını, ancak Mesa-Nurol olarak iki parselde toplam 100 dönümlük 650-700 konutluk daha yerlerinin olduğunu söylüyor. Boysanoğlu, “Bahçeşehir’de su anda bir proje geliştirmeyi planlamıyoruz. Ancak bölge yakınındaki büyük ulaşım projelerinin hayata geçmesinin ardından bu arazilerimizde proje geliştirebiliriz” diyor.
“İlk başta 15-16 bin konuta göre planlanan Bahçeşehir’de, yeni projelerle planlananın iki katı yoğunluk oldu. Bu da trafik sorununu doğurdu. Atakent’ten daha pahalı iken bugün Halkalı fiyat bakımından Bahçeşehir’i geçmiş durumda. Bölgeye metro gelirse toparlanma olabilir.”
Ekonomist
